گزارش تازهای از مقایسه جهانی سهم وام مسکن در نظامهای بانکی نشان میدهد ایران در انتهای جدول جهانی پرداخت تسهیلات مسکن قرار گرفته است؛ جایگاهی که بهخوبی تفاوت عمیق میان ساختار تأمین مالی مسکن در ایران و سایر کشورها را آشکار میکند. طبق این گزارش، تنها ۳ درصد از کل تسهیلات بانکی در ایران به حوزه مسکن اختصاص مییابد؛ رقمی که در مقایسه با میانگین جهانی ۱۹ درصد، نشاندهنده شکاف بسیار جدی در حمایت نظام بانکی از خانهدار شدن مردم است.
در کشورهای توسعهیافته، سیاستهای مالی و بانکی بهگونهای طراحی شده که بخش قابلتوجهی از منابع بانکها به وامهای بلندمدت مسکن اختصاص یابد. در نروژ سهم وام مسکن ۵۶ درصد است، یعنی بیش از نیمی از تسهیلات به خانوارها برای خرید یا ساخت خانه داده میشود. در انگلیس این رقم ۴۹ درصد، در سوئیس ۴۶ درصد و در سوئد ۴۴ درصد اعلام شده است؛ اعدادی که نشان میدهد این کشورها با تکیه بر تسهیلات بانکی، نظام تأمین مالی پایدار و کمریسکی برای بازار مسکن ایجاد کردهاند. در چنین ساختاری، خانوارها میتوانند با پرداخت اقساط طولانیمدت و نرخ بهره کنترلشده، بدون نیاز به سرمایه اولیه سنگین صاحبخانه شوند.
نکته مهم اینجاست که حتی کشورهای درحالتوسعه یا اقتصادهای نفتی نیز سهم بسیار بالاتری از ایران دارند. عربستان سعودی با ۲۳ درصد، برزیل با ۱۶ درصد و آنگولا با ۳۸ درصد، همگی وضعیت بهمراتب بهتری در مقایسه با ایران دارند و بخش مسکن در این کشورها از حمایت واقعی بانکها بهرهمند است.
دلایل این شکاف عمیق را میتوان در چند عامل جستوجو کرد: نرخ بالای تورم که پرداخت وامهای بلندمدت را برای بانکها پرریسک میکند؛ نبود منابع ارزانقیمت؛ محدودیتهای ساختاری در ترازنامه بانکها؛ نبود بازار رهن ثانویه و ابزارهای مالی تکمیلی؛ و همچنین جهتگیری تسهیلات بانکی به سمت بنگاهداری، سوداگری در داراییها و پرداخت وامهای کوتاهمدت پربازده. کارشناسان اقتصادی سالهاست هشدار میدهند که تا زمانی که نظام بانکی ایران نقش فعال و واقعی در تامین مالی مسکن ایفا نکند، بحران خانهدار شدن در کشور تشدید میشود و فاصله قدرت خرید مردم با قیمت مسکن روزبهروز بیشتر خواهد شد.
در سالهای اخیر، برنامههایی چون نهضت ملی مسکن، صندوق ملی مسکن و تسهیلات ساخت مطرح شده، اما آمارها نشان میدهد این طرحها نتوانستهاند سهم مسکن را در کل تسهیلات بانکی افزایش دهند. بسیاری از متخصصان میگویند بدون اصلاحات بنیادی، از جمله ایجاد بازار رهن ثانویه، کاهش بار تورمی و الزام قانونی بانکها به تخصیص درصد مشخصی از تسهیلات به مسکن، این روند تغییر نخواهد کرد.
مقایسه این اعداد بهوضوح نشان میدهد که ایران نیازمند تحول جدی در مدیریت تسهیلات مسکن است؛ تحولی که میتواند باعث کاهش فشار اقتصادی بر جوانان، افزایش قدرت خرید خانوارها، رونق ساختوساز و در نهایت کاهش بحران اجارهنشینی شود.
